相続・遺贈等で取得した「空き家」等の売却の時の特例(国税庁)

被相続人(亡くなった人)の居住用財産(空き家)を売った時の特例となる要件
(被相続人居住用家屋又は居住用家屋の敷地等を平成28年から令和5年12月31日までに売って、一定の要件に当て      はまるときは譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる)
➀昭和56年5月31日以前に建築されたもの。
②区分所有建物登記がされていない。
③相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。

特例を受けるための適用要件
➀相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、またはその敷地などを売ること。
 ・(家屋の場合、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されてことがないこと、
   譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること)
 ・(敷地の場合、取り壊しの時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用、事業の用、貸付の用、居住の
   用に供されていないこと)
 ・(敷地の場合、相続の時から取り壊しの時まで事業の用、又は居住の用に供されていたことがないこと
②相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
③売却代金が1億円以下であること。
④親子や夫婦等特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 ・(生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係
   にある法人なども含む)

空き家対策

*空き家の所有者を確定(相続登記をしてその空き家の処理ができるようにする)
  相続手続きはできるだけ迅速に済ませておかないと、手続きが複雑になることも多く、場合によっ ては相続登記が不可能になると放置するしかなく、結果「空き家対策特別措置法」に基づき「特定   空家」に指定されて優遇措置などが適用されずに不利な状況に追い込まれます。

*活用する場合
  ➀相続人が自身で建て替える。(リフォームの費用との費用対効果を検証する)

  ②賃貸にする(収支計画をしっかりと数字にする)

  ③更地にして駐車場にする(取り壊し費用の支援制度の利用と採算の見極め)

  ④空き家バンクの利用(各自治体が開設していることが多い、過疎地域への移住促進)

法定相続情報証明制度(法務省)

  • 不動産の登記名義人が死亡したとき、相続登記(所有権移転の登記)が複数に渡るときの手間が簡便になる。
  • 登記手続きに必要な書類の収集➡被相続人(亡くなった人)が生まれてから亡くなるまでの戸除籍謄本とそれに基づく法手相続情報一覧図(法定相続人の確定)を提出する。
  • 以上を登記官による確認と法定相続情報一覧図の保管。
  • 認証文付き法定相続情報一覧図の写しの交付を受ける。(戸除籍謄本等は返却される)
  • 手数料は徴収されない。
  • 金融機関などへの相続手続きにも利用できる。
  • 被相続人が所有している不動産は名寄帳あるいは固定資産課税台帳で調査できますが、他市区町村では納税通知がない場合(課税標準額が一定の額がないと課税されない)があり、また私道なども課税されないので各々の市町村に問い合わせるなどして登記簿謄本などで(登記されていない場合もある)所有権、借地権、借家権などを確認します。
  • 農地などの場合は農業委員会(区役所などの窓口)で問い合わせる。
  • それらの相続手続きも法定相続情報証明書でできます。

空き家所有者のリスク

  1. 所有者の無過失責任
    建物の所有者は、その建物が倒壊、崩壊、屋根・外壁の落下などにより他人にケガなどがあった場合
    所有者に過失が認められなくても損害賠償義務がある。(空き家にも適用される)
  2. 「空き家等対策の推進に関する特別措置法」空き家対策法により管理不全の空き家は「特定空き家」等に指定される。また固定資産税などの(住宅用地の軽減特例)から除外される。
  3. 強制代執行による撤去費用なども所有者に請求される。

ホームインスペクション(建物状況調査)

  • 既存住宅(中古住宅)の売買に当たって行う住宅診断「建物状況調査」
  • 不動産売買契約書の中に売買対象の既存住宅(中古住宅)が建物状況調査を実施しているかどうかが書かれています。実施されてる場合はその概要が説明されています。
  • 実施されている場合、不動産売買契約書の中に、対象となる住宅の構造体力上主要な部分などの状況について売主・買主双方が確認した内容を明記します。

既存住宅(中古住宅)売買瑕疵保険

  • 買主が既存住宅を購入した後に雨漏れなどの瑕疵(隠れた欠陥)を発見した場合、既存住宅売買瑕疵保険が付保された住宅であれば、保険金をもって補修できる制度。
  • 利用要件➡対象となる既存住宅が買主に引渡される前までに現場検査を受けて「適合」の判定を受けること。
  • 各種減税➡新築後の年数に限らず各特例・減税の適用を受けることができる、従来、築20年を超える木造住宅(耐火建築物は25年)は減税不可。

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